Qui ? Les propriétaires bailleurs français, Quoi ? la future interdiction de louer certains logements, Où ? sur tout le territoire métropolitain, Quand ? à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, Pourquoi ? pour lutter contre les passoires énergétiques et aligner l’habitat sur les nouvelles normes habitat.
Plan du contenu
- Biens prohibés à la location en 2025 : calendrier et seuils énergétiques
- Logement indécent : quels critères de location en 2025 ?
- Identifier une propriété interdite : méthode pas-à-pas
- Rénovations et aides pour prévenir l’interdiction de location
- Dérogations et cas particuliers prévus par la réglementation immobilière
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Biens prohibés à la location en 2025 : calendrier et seuils énergétiques
Dès le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G au DPE sera considéré comme logement indécent. Le bail ne pourra plus être signé, renouvelé ou reconduit tacitement. Concrètement, un bien consommant plus de 420 kWh/m²/an sera frappé d’interdiction location selon la loi logement issue de la loi Climat et Résilience.
| Échéance | Classe DPE concernée | Consommation (kWh/m²/an) | Statut |
|---|---|---|---|
| Depuis 2023 | G+ | > 450 | Propriétés interdites |
| 1ᵉʳ janvier 2025 | G | > 420 | Biens prohibés |
| 1ᵉʳ janvier 2028 | F | 331-420 | Interdit à venir |
| 1ᵉʳ janvier 2034 | E | 251-330 | Interdit à venir |
Exemple terrain : l’appartement de Julien, 50 m² classé G
Julien loue depuis 2024 un T2 de 50 m² consommant 450 kWh/m²/an. Le bail court jusqu’en septembre 2026. Tant que le contrat n’expire pas, le logement reste loué. En revanche, pour reconduire le bail après 2025, Julien devra abaisser la consommation sous 420 kWh/m²/an. Sinon, son bien entrera dans la catégorie des biens prohibés.
Logement indécent : quels critères de location en 2025 ?
Le terme « interdiction » est un raccourci. Juridiquement, la notion de non-décence s’applique. Voici les critères déclenchant la non-décence énergétique :
- Consommation annuelle finale supérieure à 420 kWh/m².
- Absence d’isolation performante sur au moins 50 % des parois.
- Installation de chauffage vétuste ou inadaptée.
- Mauvaise ventilation provoquant humidité ou moisissures.
Un bail signé avant 2025 peut se poursuivre, mais le propriétaire devra prouver la conformité lors de la prochaine échéance contractuelle. Cette exigence, inscrite dans la réglementation immobilière, protège le locataire et pousse le parc locatif vers des performances plus saines.
Conséquences financières pour les bailleurs
Depuis 2023, le gel des loyers touche les classes F et G. Impossible d’indexer ou d’augmenter le loyer tant que la performance énergétique n’est pas améliorée. Le manque à gagner s’ajoute aux travaux à prévoir ; mieux vaut donc anticiper plutôt que subir un logement bloqué sur le marché de la location immobilière.
Identifier une propriété interdite : méthode pas-à-pas
Avant d’acheter ou de relouer, quelques gestes simples évitent les mauvaises surprises.
- Contrôler la date du DPE. Les diagnostics établis entre 2018 et juin 2021 expirent fin 2024.
- Vérifier l’étiquette. Toute note G rend le bien impropre à la location dès 2025.
- Comparer la consommation réelle. Les factures énergétiques confirment ou infirment le diagnostic.
- Examiner les ponts thermiques. Fenêtres simple vitrage, combles non isolés, chaudières au fioul sont des signaux d’alerte.
- Consulter les aides possibles. MaPrimeRénov’, éco-PTZ et CEE peuvent financer jusqu’à 80 % des travaux.
Claire, acheteuse de 32 ans, a suivi ces étapes avant d’investir dans un studio ancien à Lyon : son audit a révélé une classe F. Après 18 000 € de travaux (isolation toiture et remplacement du chauffage), le bien est passé en D et reste louable jusqu’en 2034.
Rénovations et aides pour prévenir l’interdiction de location
La marge de manœuvre dépend du bâti. Sur les immeubles des années 70, un bouquet de travaux ciblé permet souvent de gagner deux classes.
- Isolation par l’extérieur : jusqu’à 35 % d’économie d’énergie.
- Pompe à chaleur air-eau : divisant la facture de chauffage par deux.
- Fenêtres double ou triple vitrage : +1 classe DPE en moyenne.
- Ventilation mécanique contrôlée : réduit l’humidité et améliore la qualité de l’air.
Ces opérations ouvrent droit à des primes cumulables. En 2026, l’ANAH prévoit un bonus pour les rénovations globales atteignant la classe C, encourageant ainsi les bailleurs à dépasser les normes habitat minimales.
Dérogations et cas particuliers prévus par la réglementation immobilière
Certains bâtiments ne pourront pas atteindre les seuils requis sans compromettre leur intégrité architecturale. Le décret du 9 juin 2024 prévoit trois cas de dérogation :
- Risques structurels attestés par un ingénieur.
- Refus d’autorisation d’urbanisme (immeuble classé ou secteur protégé).
- Travaux bloqués par une copropriété majoritaire.
Dans ces situations, le bailleur doit déposer un dossier auprès de la préfecture. Si la dérogation est acceptée, l’étiquette G demeure, mais le logement échappe à l’interdiction location. Attention : le gel des loyers reste appliqué.
Comprendre la mécanique de la réglementation immobilière et agir rapidement, c’est assurer la pérennité de son patrimoine locatif tout en contribuant à la transition énergétique.
