Qui ? Les copropriétaires bailleurs. Quoi ? La mise aux normes des passoires thermiques classées F ou G. Où ? En France métropolitaine et outre-mer. Quand ? Avant l’échéance de 2025, date d’interdiction de louer un logement classé G. Pourquoi ? Répondre à la loi Climat et Résilience, protéger les locataires contre la précarité énergétique et valoriser le patrimoine immobilier. Une course contre la montre s’engage : entre obligations réglementaires, financements publics et arbitrages en assemblée générale, chaque mois compte.
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Passoires thermiques : obligations légales des copropriétaires bailleurs en 2025
Depuis le 1er janvier 2025, tout logement classé G est interdit à la location, y compris en meublé de tourisme (loi « Airbnb »). L’étape suivante touchera les biens classés F en 2028, puis E en 2034. Les copropriétaires bailleurs doivent donc inscrire la rénovation énergétique à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les sociétés de tiers-financement comme Effy ou Copropriété Services proposent déjà des montages clé en main.
- Diagnostic de performance énergétique obligatoire pour tout lot avant mise en location.
- Plan pluriannuel de travaux voté à la majorité absolue.
- Audit énergétique demandé dès deux cents lots ou classe F/G (source : Ademe, 2024).
- Contrôle de conformité assuré par un professionnel Qualibat ou labellisé Promotelec.
| Classe DPE | Date limite de location | Sanction en cas de non-conformité |
|---|---|---|
| G | 01/01/2025 | Interdiction + gel du loyer |
| F | 01/01/2028 | Interdiction + pénalités |
| E | 01/01/2034 | Interdiction progressive |
Calendrier des votes en assemblée générale de copropriété
Le calendrier idéal suit trois jalons :
- Vote du plan pluriannuel de travaux (PPT) avant juillet 2025.
- Sélection des groupements certifiés Effinergie et dépôt de dossier France Rénov’ au plus tard six mois après.
- Signature des marchés et démarrage du chantier avant l’hiver 2026 afin de garantir une saison complète de chauffe pour la réception.
La vidéo suivante illustre l’exemple d’une copropriété nantaise sortie de la classe G vers la classe C en 18 mois.
Stratégie de rénovation globale et audit énergétique en copropriété
Un audit énergétique, bien qu’il ne soit plus obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots, reste l’outil le plus fiable pour hiérarchiser les travaux. Le bureau d’études Hellio relève que 70 % des économies proviennent d’une combinaison d’isolation extérieure et de changement de chauffage (rapport Hellio, 2024).
- Isolation par l’extérieur ou par l’intérieur (comparatif technique).
- Remplacement de chaudière gaz par pompe à chaleur hybride ou réseau de chaleur urbain Engie.
- Calorifugeage des colonnes montantes.
- Installation d’une VMC hygro B pour maîtriser l’humidité.
| Lot de travaux | Gain énergétique moyen | Coût indicatif €/m² | Durée chantier |
|---|---|---|---|
| Isolation extérieure ITE | -30 % | 160 | 8 mois |
| Chaudière → PAC collective | -25 % | 110 | 3 mois |
| Menuiseries triple vitrage | -12 % | 450 | 4 mois |
| VMC double flux | -8 % | 90 | 2 mois |
Étude de cas : copropriété « Les Marronniers » à Chartres
En 2024, « Les Marronniers » (56 lots) ont obtenu un gain de 43 % et décroché la classe C. Budget : 1,9 M €, financé à 38 % par MaPrimeRénov’ Copro, 15 % de certificats CEE et un prêt collectif. Les charges de chauffage ont baissé de 480 € à 280 € par an et par foyer. Drimki estime la valeur vénale des appartements en hausse de 12 %.
Financements publics et privés pour sortir d’une passoire thermique en 2025
L’État renforce le dispositif MaPrimeRénov’ 2025 : +10 % de bonus pour la sortie de classe F ou G. Les copropriétés dites « fragiles » bénéficient d’un surfinancement de 20 %. Le débat autour d’un report de l’interdiction G a été tranché : aucun délai supplémentaire.
- Prêt avance rénovation : remboursement au moment de la revente.
- Coup de pouce rénovation globale (fin 2026 date butoir d’achèvement).
- Chèques énergie majorés pour les occupants modestes.
- Assistance à maîtrise d’ouvrage gratuite via France Rénov’.
| Dispositif | Taux de subvention | Plafond €/logement | Conditions clés |
|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov’ Copro | 30–45 % | 25 000 | Gain ≥ 35 % |
| Bonus sortie de passoire | +10 % | 500 | Atteindre classe D |
| CEE Coup de pouce | Variable | — | Signature avant 31/12/2025 |
| Prime individuelle | 3 000/1 500 | — | Ménages (très) modestes |
Optimiser MaPrimeRénov’ Copro et Coup de pouce
Pour cumuler les aides, trois règles :
- Déposer un audit énergétique décrivant deux scénarios et précisant le gain de 35 %.
- Confier la mission à un AMO reconnu Qualibat ou labellisé RGE, condition sine qua non pour les CEE.
- Synchroniser la signature des marchés afin d’activer le versement des avances avant l’ouverture du chantier.
L’outil simulateur d’Effy permet d’estimer en ligne le reste à charge en moins de cinq minutes.
La vidéo explicative ci-dessous détaille pas à pas la saisie du dossier sur le portail officiel.
Bonnes pratiques pour réduire la consommation avant et pendant les travaux
En attendant la rénovation lourde, des actions de sobriété font gagner jusqu’à 15 % de dépenses annuelles (Ademe, 2024). Le syndic joue ici un rôle pivot.
- Installer des compteurs individuels de chauffage.
- Programmer la baisse d’1 °C de la température collective.
- Passer l’éclairage des parties communes en LED avec détecteurs.
- Proposer un atelier « éco-gestes » animé par Engie.
| Action | Économie espérée | Investissement |
|---|---|---|
| Réglage chauffage | -7 % | 0 € |
| LED + détection présence | -4 % | 18 €/m² parties communes |
| Régulation ECS | -3 % | Thermostats : 2 000 € |
| Affichage des consommations | -1 % | 400 € |
Gestion énergétique des parties communes : exemples concrets
La résidence « Fontaine Bleue » (92 logements, Yvelines) a installé des capteurs connectés et publié les résultats mensuels sur l’application intranet de la copropriété ; les occupants ont réduit de 9 % leur consommation en six mois. Inspirée par l’initiative, la voisine « Bellevue » a négocié un contrat de performance énergétique avec Engie, assorti d’une clause de résultats : les économies financent une partie des travaux.
Une bonne façon de démontrer que la sobriété n’attend pas la fin du chantier.
